不動産売却 家を売った時 税金

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不動産売却時(家を売った時)にかかる税金について

「不動産(家・マンション・土地)を売った時にかかる税金を教えて欲しい」というのは良く聞く相談です。
厳密に言うと契約書に貼る印紙代も税金(印紙税)ですし、登記にかかる費用も登録免許税という税金ですが、ここでは不動産売却時の「譲渡所得税」について話をしたいと思います。

実際、自分の家を売ったらどれくらい税金がかかるのか?っていうのは住宅ローンの残債を支払う予定がある人なんかは気になるところですよね。
不動産売却における税制は複雑で、物件の種類や面積、築年数、居住年数なんかも影響してきますし、そこに様々な特例や軽減措置も絡んできます。
ここでは、主にマイホーム(個人の居住用の自宅)を売った場合の税金について説明したいと思います。

 

家を売った時ってどれくらい税金がかかるの?

税金
まず、大きなポイントとしては、税金がかかるのは、家やマンション、土地等を売って「利益が出た場合」に限ります。
なので、買った時の価格よりも売った時の価格が安くなった場合はもちろん税金はかかりません。
ただ、仮に売った価格の方が高い場合は全て税金がかかるのかといえばそうではなく、実際は様々な経費や特別控除を引いた額が最終的にプラスになるかどうかで判断します。
売買損益からそれらの経費、控除等を引いた金額を「課税譲渡所得」といい、その金額がプラスの場合に税金がかかるということになります。
計算式は下記のようになります。

 

課税譲渡所得は以下の計算式です。

課税譲渡所得=譲渡額−取得費(購入費用)−譲渡費用(売却時の経費)−特別控除

この課税譲渡所得がプラスの時に税金がかかります。
プラスの場合、この課税譲渡所得に所定の税率をかけて税額を計算します。

譲渡税=課税譲渡所得×税率

下の表はそれぞれの用語(費用)の説明です。

譲渡額 不動産売却価格
取得費 不動産の購入費用(建物部分は減価償却する)
譲渡費用 売却時の経費(仲介手数料等)
特別控除 3000万円特別控除、買換え特例等

 

上の課税譲渡所得がプラスの場合に税金を支払うことになるんですが、マイホーム(居住用住宅)を売った場合は、3000万円特別控除というのがあり、一律で3000万円分を引くことができるので、ほとんどの場合マイナスになります。
つまり税金がかからないケースが多いということです。
※特別控除についての詳細は下記参照

 

家を売った時(不動産売却時)の税金を計算する際のポイント

税金を計算する際に注意すべきポイントは以下の3つです。

  1. 所有期間によって税率が変わる
  2. マイホームを売った場合は特別控除がある
  3. 取得費が不明な場合は税金が高くなる可能性がある

1.所有期間によって税率が変わる

不動産を売却した際の譲渡税の税率ですが、所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わってきます。所有期間が5年を超える場合を「長期譲渡所得」、5年以内の場合を「短期譲渡所得」といい、5年を超えると税率が低くなるため、支払う税金も安く抑えることができます。

 

【長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率】

  所有期間

税率
(所得税)

税率
(住民税)

合計税率
(譲渡税)

長期譲渡所得 5年を超える 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 5年以内 30.63% 9% 39.63%

※通常、上の表の合計税率を指して、長期譲渡所得税は20.315%、短期譲渡所得税は39.63%と言うのが一般的です。
※平成25年から平成49年まで復興特別所得税2.1%が増税され、上記の税率になっています。

 

所有期間の計算の仕方に注意

所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として扱われるんですが、その所有期間の数え方がちょっと変わっているので、家やマンションを購入して5年前後で売る場合は特に注意してください。
所有期間は、「取得日から譲渡日までの期間」ではなく、「取得日から譲渡日の属する年の1月1日までの期間」です。
わかります??
つまり、例えば、平成25年の10月1日に売った場合は、購入日から平成25年の10月1日までの期間ではなく、平成25年の1月1日までの期間になるのです。
このように、売った年の1月2日以降の月日はカウントされないので注意しましょう。

 

取得日と譲渡日の解釈の仕方にも注意

取得日と譲渡日についても解釈の仕方が特殊ですので間違えないように理解しておきましょう。
どちらも基本としては「資産の引き渡しがあった日」とされているのですが、場合によっては「売買契約締結日」を取得日にすることも認められています。
ただ、一般的には「残金決済して不動産引き渡しをした日(所有権移転登記日)」と理解しておけばいいでしょう。
ちなみに、「売買契約締結日」を取得日にしても良いと書きましたが、請負で建築会社に家を建築した場合や建設途中の家やマンションを購入した場合は引き渡し日を取得日にする必要があります。

 

2.マイホーム売却時の特例(特別控除)について

自分の家やマンション等、マイホーム(自宅)を売却した場合には特例があり、大きく分けて「3000万円特別控除」と「買換え特例」の2つがあります。
この特例は、両方同時に受けられるわけではなく、どちらか一つのみとなります。
3000万円特別控除は、所有期間や居住期間に関係なく受けられますが、買換え特例は所有期間や居住期間が10年を越えていないといけないなど、3000万円控除よりも条件が厳しくなっています。

 

2-1. 3000万円特別控除と軽減税率

不動産売却時の利益(譲渡所得)に対して譲渡税がかかるのですが、マイホーム(居住用住宅)を売った場合は、そこから3000万円をごっそりひいてあげましょう、っていうのが3000万円特別控除です。これは、所有期間や買換えの有無に関わらず、マイホームであれば一律で3000万円分を引くことができます。
つまり、居住用の住宅であれば、3,000万円の利益が出ても税金は0円です!

 

また、3,000万円を控除しても利益が出る場合には、もちろん譲渡税がかかるのですが、売却した家の所有期間が10年を越えていると通常の税率よりも優遇された軽減税率が適用されるので税金が安くなります。

 

一般税率の場合
  所有期間

税率
(所得税)

税率
(住民税)

合計税率
(譲渡税)

長期譲渡所得 5年を超える 15.315% 5% 20.315%
短期譲渡所得 5年以内 30.63% 9% 39.63%
軽減税率の場合(所有期間が10年を超える場合)

3000万円控除後の利益に対して、以下の税率が適用されます。

  所有期間

税率
(所得税)

税率
(住民税)

合計税率
(譲渡税)

6,000万円以下 10年を超える 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超 10年を超える 15.315% 5% 20.315%

 

3000万円特別控除の適用条件について

3000万円特別控除が適用できる条件はいくつかあって、例えば、

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋の場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。
  • 売却した年の前年、前々年に3000万特別控除や買い替え特例等の、マイホームに関する特例を受けていないこと。

等の条件があるのですが、詳細はこちらを参照ください。

 

2-2. 買換え特例

買換え特例は、マイホームを売却して別の家を買った場合(買い換え)、売却価格と新たに購入した家の購入価格の差額を譲渡税の対象にするという制度です。
つまり、売却代金よりも新居の購入代金の方が高い場合は税金がかかりません。
逆に、新居の購入代金の方が安い場合は、その差額が名目上の利益とみなされて譲渡税が課税されます。
ちなみに、この場合(買い替え特例)は3000万円特例のような軽減税率は適用されません。

 

3.取得費がわからない場合は税金が増える?

譲渡額(売却価格)が3,000万円を越える場合に注意が必要なのは取得費(購入費用)です。
取得費は、家やマンションの購入費用から減価償却費を引いた金額ですが、領収書や契約書等で証明できない場合は、概算取得費といって「譲渡額(売却価格)の5%」しか取得費として認められません。
取得費がわからないと余計な税金を支払うことになったりするので注意が必要です。

 

ちなみに取得費に含まれるのは以下のような経費です。

・購入代金
・購入時の仲介手数料
・敷地の造成費用
・購入時の売買契約書の印紙代、登記費用、不動産取得税
・先住者、借家人への立退料
・取得時の訴訟費用、和解費用、違約金(取得時に争いがある不動産を購入した場合)
・土地の利用を目的として建物と土地を購入し、建物を取り壊した場合の取壊し費用

逆に以下の費用は取得費に含まれないので注意しましょう。

・固定資産税
・修繕費※

※修繕費は一般的には取得費に含まれません。ただ、台所をシステムキッチンにしたり、畳をフローリングにしたりといった、資産価値を高めるようなリフォームは「資本的支出」といって取得費に含まれる場合があります。ただ、このあたりは難しい判断になりますので税理士や税務署に相談するのが無難です。

 

減価償却費の計算の詳細については次のページで説明します。

 

次ページ>>建物の取得費は減価償却費を引いて計算する

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