不動産売却 必要書類

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不動産売却時(家を売る時)に必要な書類

不動産売却時に必要な書類ですが、基本的には不動産会社から教えてもらえますので、それに従えば問題ないはずです。
ただ、売り主側が用意する書類って結構あります^^;
事前に必要な書類の種類とその時期(タイミング)を把握しておくと、取引自体もスムーズに進みますので前もって確認しておきましょう。

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ここでは、
  1. 不動産の売却を依頼する時
  2. 家が売れて引き渡しをする時

の2つのタイミングに分けて必要書類をまとめておきます。

 

売却依頼時と引き渡し時に必要な書類

1. 不動産の売却依頼時に必要な書類

必要書類

不動産会社に売却を依頼する際、以下の書類が必要になります。

不動産会社は、これらの書類を元にして販売用の資料や広告を作ります。
早めに準備しておけば販売活動自体もスムーズに開始しますので事前に用意しておきましょう。

 

  1. 登記簿謄本(土地と建物)
  2. 売買契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 土地測量図・境界確認書
  5. 物件の図面や設備の仕様書など
  6. 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書(土地と建物)
  7. 売却する物件がマンションの場合は以下の書類も必要になります。
  8. 維持費等の書類
  9. マンションの規約関係の書類

2. 不動産の引き渡しの際に必要な書類

めでたく家が売れて引き渡しの際には、さらに以下の書類が必要になります。
このうち、4以降は自分で普通に準備可能な書類なので売却が決まったら早めに準備しておきましょう!

  1. 登記済権利書
  2. 建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など
  3. 抵当権抹消書類
  4. 身分証明書
  5. 実印
  6. 印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
  7. 住民票(3ヶ月以内発行のもの)※売却する不動産と住所が違う場合
  8. ローン残高証明書
  9. 銀行口座の通帳(売却代金の振込み用)

 

1.登記済権利書

権利証は、売主がその不動産の所有者であることを証明する重要な書類で、不動産の登記申請時(不動産を売買して所有権の移転登記をする時や、ローンの抵当権を設定、登記する時)に必要になります。
この権利証は、不動産の売買などで所有権が移転した場合に、その所有権を新たに取得して登記をした人に対して発行されます。厳密に言うと2種類あって、従来から発行されていた「登記済権利証」、登記所のオンライン窓口で発行される「登記識別情報」(現在はこちらのみ)がありますが、どちらも同様の意義、効力があります。
ちなみに、「登記済権利証」を既に持っている場合、「登記識別情報」が改めて発行されることはないので、通常はどちらか片方だけを持っていることになります。

権利証を無くしても(紛失)再発行できないってホント?

権利証って、家やマンション、土地等の不動産の所有権を証明する重要な書類なんですが、はっきりって日常生活では全く使いません。
なので、いざ売るぞ!ってなった時に探し始める書類です。基本的に不動産屋などの仲介業者がこの権利証を確認してから売りに出すんですが、稀にあるのが、売却依頼する時にはあったのにその時どこにしまったか忘れてしまうというケース。
買主が決定して、さあ決済、って時に「あれ、どこにしまったっけ?」というのは少なくありません。
実はこの権利証、再発行はできません。
え?じゃあ売れないの?どうしたらいいの?ってことですが、権利証を無くしたから、不動産の所有権もなくなってしまうわけではないので心配はいりません。
登記所の資料にはしっかりと登録されているからです。
この場合は、司法書士に自分がその不動産の所有者であることを証明してもらえればOKです。
ただ、若干時間がかかりますので早めに対処しましょう。
もっとも無くさないのが一番なんですけどね。

 

登記申請(所有権移転)について

登記申請(所有権移転)をしないとどうなるの?

不動産(家、マンション等)の売買契約が成立し、売買代金の受け渡しが完了したら、実際に不動産の引き渡しとなるわけですが、その際に、所有権移転の登記申請手続きを行う必要があります。

 

所有権移転登記

 

日常生活での不動産以外の買い物の場合は、店頭やネット上での金品の受け渡しによって所有権が移転し、買主はその物が自分の物であることを主張できるわけですが、不動産の場合は、その不動産を管轄する登記所に登記(登録)することにより、正式に所有権が移転され、証明できることになります。
もちろん、この所有権移転(名義変更)の登記が未完了の場合でも、買主は自分の不動産(家、マンション、土地)であると主張する自体はことは可能です。

 

ですが、仮に売主側が詐欺みたいな行為で二重売買(別の誰かにも同じ不動産を売却する)をした場合や、第3者が売主になりすまして不動産を別の誰かに売ってしまった場合、その別の購入者が先に登記手続きをしてしまうと、もう一人の買主が最初の購入者であっても、自分の家や土地であることを主張できなくなってしまうんですね。
なんか、ドラマとかでよくありますが、自分が購入した家に別の誰かが先に住んでいて、出て行くよう求めたら、実は所有権は自分になくて結局泣き寝入りするしかない、みたいな悲惨な状況ですね^^;
ということで、買主にとって、この登記(所有権の移転)手続きというのは重要なことになってきます。

 

逆に、売主側の立場から考えた場合、もちろん売却によって所有権は消失するのですが、移転登記をしていないと、不動産にかかる固定資産税を永久に自分(売主)が払うことになってしまいます。
また、売却後に何か問題が発生して損害賠償請求がきた場合も、所有者である自分(売主)が賠償する責任が生じてしまいます。
なので、売主にとってもこの所有権移転の登記手続きは必ずしておくべき作業なんですね。

 

 

このように、所有権移転の登記がされないと、売主、買主双方にデメリットが生じる可能性があるんじゃ。
ということで、通常、売買契約が成立して代金が全額支払われた後、当日中に登記手続きも行うのが通例なんじゃよ。


登記(所有権移転)準備での注意点

この登記手続きですが、実は売主側に登記義務があり、手続きも売主の方が買主よりも大変です。
上述のような詐欺行為を避けるために法務局が厳しいチェックをしているんですね。
ですので、書類の不備なんかがあるともちろん法務局は受理してくれませんし、それがないよう事前に司法書士がチェックをします。

 

基本的に司法書士の指示通りに書類を準備して、記名、捺印等も言われた通りにすればいいんですが、ちょっと気をつけておくべきポイントがありますので、ここで書いておきます。
それは、場合によってはこの移転登記がスムーズにいかない(時間がかかる)ケースがあるということです。

 

登記されている住所と現住所が違う場合

売却する不動産の登記上の住所と現住所が違う場合、住所変更登記が必要になってきます。
理由ですが、不動産の所有権移転の登記申請を行う際、申請書の住所には現住所を記入するんですが、この現住所と登記上の住所が一致する必要があって、もし違うと登記申請自体が却下されてしまうからです(不動産登記規定による)。

 

実際、所有権移転の登記申請の際、売主の印鑑証明書の添付が義務付けられているんですが、印鑑証明書の住所は現住所が記載されているので売却する不動産の登記上の住所が違うと即効でわかってしまいます。

 

このような自体が発生するケースとしては、不動産(家やマンション)を購入後に引越しをして、住民票は写したけど、登記上の住所変更(住所変更登記)をしていないというケースがあります。
特に、転勤を繰り返したりした場合は、1度目の引越し時にはきちんと住所変更登記をしたけど、2回目以降はつい後回しになってしまって変更されていないというケースが多いですね。
こういった場合は、最初に登記された住所から現住所までの変更推移がわかる公的書類が必要になります。
数回引越しして、毎回住む市が変わっている場合、それぞれの市役所から住民票や住民票除票(引っ越す前の住所が記載されている住民票)を取得したりする面倒な作業が必要になりますし、時間もかかるので早めに手続きの準備をしておきましょう。

 

さらに面倒なケースは、海外に転勤するなどして海外居住となった場合です。この場合、各大使館などで在留証明を発行してもらう必要があり、結構時間がかかることになりますので要注意です。
住所変更登記の遅れにより、決済までに間に合わなくなるようなことがないように、事前に確認しておきましょう。

 

相続登記が完了していない場合

家やマンション、土地等の不動産を相続した場合、相続後の登記簿謄本の名義(住所・氏名)が売主の住所、氏名と一致していない場合も、書類不備となり申請が却下されますので注意が必要です。
この場合、名義を相続人(売主)のものに変更する必要があります。
これを相続登記と言うんですが、戸籍謄本も必要ですし、相続人が親族など複数人になる場合は、権利者全員との遺産分割協議書の作成とそれぞれの実印も必要になってきます。
特に遺産分割の協議ってお金が絡むので揉めることも多いです^^;
その分、時間もかかりますので早めに手続きを開始しておきましょう。

 

 

登記上の住所が現住所と違ったり名義が違うと買主への所有権移転はできないんじゃ!いざとなって慌てないように以下の2点に注意しておくように!

  • 引っ越し後に住所変更手続きが完了していない場合は、現住所と一致するように住所変更登記をしておく
  • 相続不動産の場合は、相続登記をして登記簿謄本の名義(住所指名)を売主と一致するようにしておく

 

必要書類一覧

【必要書類一覧表】

    マンション 一戸建て 土地

売却依頼時

 

 

 

 

 

 

 

登記簿謄本(土地と建物)
売買契約書
重要事項説明書
土地測量図・境界確認書  
物件の図面や設備の仕様書など  
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書(土地と建物)
維持費等の書類    
マンションの規約関係の書類    

引き渡し時

 

 

 

 

 

 

 

登記済権利書
建築確認済書及び検査済書、建築設計図書など    
身分証明書    
実印
印鑑証明書(3ヶ月以内発行)
住民票(3ヶ月以内発行)※売却する不動産と住所が違う場合
ローン残高証明書
銀行口座の通帳(売却代金の振込み用)

 

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