家や土地を売る時にかかる諸費用（手数料）って何がある？
不動産売却代金がそのまま手取り額ではない？
家やマンション、土地などの不動産を売却した時に、不動産会社に対して仲介料（手数料）が発生するっていうのはなんとなく理解している人は多いと思いますが、その他にも様々な諸費用が必要になってくることはご存知でしょうか？
実際、どんな費用がかかって最終的にどれくらいの額が残るのか？を把握できている人は少ないかと思います。
不動産会社への仲介手数料の他にも、住宅ローンが残っている場合はその返済金、ローンの抵当権を抹消する費用等も必要になってきます。
このように、不動産の売却時には様々な費用が発生するため、実際に手元に残る金額は、売却代金からこれらの諸費用をひいた金額になります。
ということで、このページでは、不動産売却時に必要な様々な諸費用について紹介します。
不動産売却時（家を売る時）にかかる諸費用
不動産売却時にかかる一般的な費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税
- リフォーム費用（修理・修繕費）
- 建物の解体費用
- 測量、分筆登記費用
- その他の費用
それぞれ詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼して売却した場合は、仲介手数料がかかります。
様々な諸費用がありますが、通常この仲介手数料が最も大きな金額となります。
手数料の金額は宅建業法で決められていて、一般的に
「（売買価格×3％＋6万）円×消費税（※）」
を上限として設定されます。
※詳細には以下のとおり、売却金額によって手数料の比率が変わってきますが、400万円を超える場合がほとんどと思いますので、便宜上、上のように3％と書きました。
【不動産の売却価格と手数料】
| 不動産売却価格 | 仲介手数料（上限） |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 4％＋2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
ちなみに法律上はこの額を越えなければ自由に決められるのですが、一般的に不動産会社はこの上限金額に設定していることが多いです。
仲介手数料は成功報酬なので、売買契約が成立した際に支払うことになり、契約締結時に50％、決済・引き渡し時に残りの50％を支払うような形にすることが一般的です。（実際には媒介契約で取り決められます。）
ここで、良くある「手数料の割引き」についての質問をいくつか紹介しておきます。
ちなみに、手数料を割引できるか？ってことですが、基本的に大手の不動産会社はほぼ上限で割引は一切しません！
中小規模の不動産会社の場合は、差別化のため手数料の割引をしているところもありますので、手数料を少しでも抑えたい人は中小の不動産会社を探すのもいいと思います。
中小の不動産屋も一括査定サービスにたくさん登録されているのでこれで探せばOKです！
手数料の割引きについてもう1件。
割引き表示をしていない不動産会社に、「仲介手数料は上限規定」とい理論をもって、「割引きして下さい」と要求する人もいますが、これはやめておいた方がいいです。
不動産屋の立場で考えると、仲介手数料はあくまでも成功報酬なので、制約しないと1円も入ってこないため、様々な営業努力、経費を考慮するとできれば手数料は満額もらいたいというのが本音です。
また、例えば、2,500万円の物件の手数料を3％から2％割引きした場合、値引き額は25万円程度です。逆に、不動産価格自体の売却価格自体は50万円とか100万円単位で上下します。
そして、不動産屋の担当者も人間ですので、手数料をしっかり払ってくれるお客さんの方が力が入るというもの。
手数料を割引してもらうよりも、満額払って気持ちよく仕事をしてもらい、少しでも高く売ってもらった方がよっぽどメリットがあると言えます。
なので、もし手数料を安くしたい場合は、最初から「手数料2％」とか「「手数料1.5％」と謳っている業者を選ぶようにしましょう。
ということで、結論。
手数料割引き表示のない不動産会社には、仲介手数料は満額払ってしっかり仕事をしてもらいましょう！
印紙税
売買契約書に添付する印紙代です。印紙税の税額は売却価格により若干変動します。
例えば、売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙税は15,000円程度です。
印紙税は売買契約書一通ごとに課税されますが、一般的に売り主、買い主、1通ずつ保管し、それぞれが保管する売買契約書に印紙をはって、割り印をするという形をとることが多いです。
ちなみに、印紙の準備は不動産屋がしてくれることがほとんどですが、自分で準備する方針のところもありますので事前に確認しておきましょう。
購入時は、郵便局で「不動産売買契約書に貼る印紙を○○円分ください」と言えばOKです。
抵当権抹消費用
銀行などに設定された物件の抵当権を抹消する費用です。
通常、物件を購入する時に、住宅ローン等を利用する場合、担保として抵当権というものが設定されます。
簡単に言えば、「ローンが支払えなくなったら家や土地を差し押さえますよ」みたいな権利です。
この抵当権が残ったままでは物件の売却が行えないため、住宅ローン返済後にこの抵当権を抹消します。
費用は抵当権の数によっても変わってきますが、大体数千円程度を見ておけばいいです。
正確に言うと、物件1個につき、1,000円ですので、土地と建物1個ずつの場合は合計2,000円ですね。
ちなみに、ローンを完済と抵当権の抹消は別の行為で、完済しても権利は物件に設定されたままになっているので、この抵当権抹消の登記が必要になってくるわけです。
また、この作業を司法書士に依頼する場合は、司法書士に対する報酬も必要になります。
その他、所有権移転登記などの作業も司法書士に依頼することになると思いますが、これらは合わせて大体1〜5万円程度と思っておけばいいでしょう。
譲渡所得税
不動産売却時に利益が出た場合（買った時の値段より売った時の値段が高かった場合）は譲渡所得として扱われ、所得税と住民税がかかります。
ただ、「3,000万円特別控除」というものがあって、通常譲渡所得税がかからない人がほとんどです。詳細は別途解説していますのでそちらを参照してください。
>>「不動産売却時にかかる税金について」を見る
リフォーム費用（修理・修繕費）
リフォームや一部修理して引き渡しする場合に必要になります。
建物の解体費用
家を解体して土地を更地にして引き渡す場合は解体費用がかかります。
一般的な解体費用の相場は延床面積に比例して高くなり、大体一坪当たり1.8万円〜6万円程度です。
【建物の構造と解体費用】
| 構造 | 解体費用 |
|---|---|
| 木造 | 1.8〜4.0[万円/坪] |
| 軽量鉄骨 | 2.5〜4.5[万円/坪] |
| RC | 2.5〜6.0[万円/坪] |
例えば、木造家屋で延べ床面積30坪の場合は、48万円（1.8万×30坪）〜120万円（4.0万×30坪）という感じです。
結構金額に差がありますよね？
これは、立地条件によって重機が使えたり使えなかったり、平屋なのか2階建てなのか？等で解体の手間が大きくかわってくるからです。
測量、分筆登記費用
土地を実測したり、分筆（土地を幾つかに分けて売る場合）して売る場合には測量費用や登記費用がかかります。
逆に分筆なしで売る場合や土地の実測が無い場合は費用はかかりません。
土地を実測（測量）する例としては、売却する不動産（家、マンション）に関して確認しておくことにも書きましたが、隣地との境界が不明瞭（境界標が無い）な場合は、測量が必要になってきます。
この費用は結構バカにならず、30〜40万円程度かかることもあるので注意しておきましょう。
その他の費用
・引越し費用、不要品処分費用
・印鑑証明・住民票等の取得費用
不動産売却に必要な諸費用まとめ
以上のように、家やマンション、土地等を売る時には仲介手数料以外にも様々な費用が必要になってきます。
不動産売却では、
あらかじめどれくらいの諸費用が発生するかを把握したうえで、不動産売却価格の目標価格を設定する
ということが基本です。
実際は、売却する物件の種類や売却方法によって必要な諸費用の額は変わってきますので、不動産会社にも確認するなどして正確な諸費用の金額を把握しておきましょう。
また、税金については、売却した物件の居住期間による軽減税率やマイホーム特約などがありますので、詳細を「不動産売却時（家を売った時）の税金について」で解説しましたの参考にして下さい。。
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