専任媒介 デメリット 対策

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専任媒介契約のデメリットを回避する方法(対策)って?

「専任媒介のメリット・デメリット」「専任媒介と一般媒介どっちがいいの?」で説明してきたとおり、家やマンションを売る場合の不動産屋との媒介契約は、基本的には専任媒介契約で依頼することをおすすめしました。
ただ、条件としてはその不動産屋が「信頼できる不動産屋」であると判断できる場合です。

 

査定時にいろいろ質問したり、会社の実績、特徴なんかを説明してもらったりしてある程度の判断はできるでしょう。

良くない不動産屋

ただ、なかには、良い不動産屋じゃなかったらどうしよう、と不安が消えない人もいると思います。

 

専任媒介で1社だけにお願いしているのに、動きや対応が悪い、契約前は対応が良かったのに、いざ契約したら態度が違う、、これでちゃんと満足いく売却活動ができるのかな?なんて状況になったらどうしよう…なんて思ってしまうのです。

 

専任媒介のデメリット対策は契約期間と更新の仕方がポイント

専任媒介のデメリットは、既に説明したとおり、手数料がなかば約束されてしまうことにより発生する不動産屋の怠慢や、囲い込みの懸念です。
実は、それらの不安やデメリットを回避するための賢い媒介契約の仕方(対策)があるのです。

 

それは、ズバリ!

 

媒介契約1ヵ月

専任媒介の初回の契約期間を1ヶ月にする!

 

ということです。
媒介契約の契約期間は3ヶ月と思っている人が多いのですが、実は、正確には「3ヶ月を超えない期間」と決まっています。
つまり、3ヶ月以内であれば1ヶ月でも2ヶ月でもOKなわけです。

 

また、契約期間内で家が売れなかった場合、引き続き同じ不動産屋に売却の仲介をお願いする場合、契約の更新をしなければなりません。
ただ、この場合、「同じ条件で契約を更新してもいいですよね?」「はい、お願いします。」なんて、口頭でやり取りをしても契約更新は成り立ちません。
依頼者が不動産屋に書面で更新の旨を伝え、その内容に不動産屋が同意して初めて有効な媒介契約の更新手続きが完了したこととなります。
つまり、媒介契約の更新は「依頼者が書面で申し込む」必要があって、不動産屋が勝手に更新はできないんですね。

 

この契約期間と更新の条件を利用して、まずは初回の契約期間を1ヶ月程度とし、不動産屋の仕事ぶりを見てみるのです。
もちろん1ヶ月というのは短期間なので、不動産屋によっては大した成果を得られないかもしれませんが、その売却活動や対応を見て「お客さん(依頼主)を大切にする、信頼できる不動産屋かどうか」を判断することはできます。
もし対応が良くなければ、1ヶ月後に更新せずに別の不動産屋に依頼すれば良いのです。

 

こうしておけば、仮に良くない不動産会社を選んでしまったとしても、貴重な時間を無駄にするリスクを回避することができます。

 

短期(1ヵ月)での専任媒介契約のお願いの仕方について

「でも、1ヶ月だけって言い難いなぁ」と思うかもしれませんが、単純に、

 

「○○(不動産屋)さんのところで専任媒介でお願いしようと思うんですが、やっぱり1社だけだとちょっと不安なので、最初の契約期間は1ヶ月でお願いできませんか?次の更新は通常どおり3ヶ月でお願いしようと思いますので。」
といった感じで申し出ればOKです!

 

または、複数査定時の見積もり説明の際に、
「契約する場合は専任媒介でお願いしようと思うんですけど、取りあえず最初の契約期間は1ヵ月でもいいですかね?」
みたいな感じで探りを入れておいてもいいです。

 

この際に「1ヶ月じゃぁ厳しいです」というか、「了解しました、頑張ります!」というか、その返答次第でも良い不動産屋かどうかというのは判断できます。
ということで、専任媒介契約のデメリット対策は、

 

1ヶ月の期間で専任媒介契約を結んで短期間で不動産屋を変更できるようにする!

 

です。

 

ちなみに、「じゃぁ、2週間とか3週間ではどう?」っていう点についてですが、さすがにあまりにも短期間過ぎると不動産会社の方も活動のしようがないので、1か月以上は見ておく必要があるでしょう。

 

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