不動産売却 家売る 流れ

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不動産売却の流れ(手順)その2 〜媒介契約から引き渡しまで〜

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前のページでは、家を売る時の流れとして、Step.1「売却理由をはっきりさせる」ところからStep.4「査定を依頼する」ところまでを説明しました。

ここでは、残りのStep.5以降、不動産会社と媒介契約を結んでから、実際に売りに出し、最終的に引き渡しするまでの流れを説明します。

不動産売却の流れ(手順)
〜前ページで説明済み〜

1) 不動産の売却理由(家を売る理由)と状況の整理
2) 不動産の相場を調べて売却価格の目安を立てる
3) 不動産会社を探す
4) 不動産の物件価格の査定を依頼する
 >> 「不動産売却の流れ(手順)その1」を見る

〜このページで説明〜

5) 不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介の依頼)
6) 不動産を売り出す(不動産会社による売却活動)
7) 内覧
8) 購入希望者と条件の交渉をする
9) 物件情報の開示
10) 売買契約の締結
11) 不動産の引き渡し

 

Step5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介の依頼)

複数社の査定と見解をひととおり聞き、正式に不動産売買の仲介を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。
媒介契約っていうと、なんだか難しい契約に聞こえてしまいますが、単に「この条件で売却の代理をあなたの会社にお願いするので責任持って売ってくださいね」ってことを正式に契約することです。

 

baikaikeiyaku

ただ、ここでのポイントですが、この媒介契約は3種類あり、それぞれ不動産会社の活動が変わってきます。
正確には、専任媒介(専任媒介契約、専属専任媒介契約)一般媒介の3種類です。

 

簡単に言うと、一社独占で売ってもらうのが専任媒介、複数社に売ってもらうのが一般媒介です。一見すると、一般媒介のがいいじゃん、って思うかもしれませんが、それぞれにメリットデメリットが存在しますので一概には言えません。

 

媒介契約の内容をしっかりと理解した上で、自分が希望する条件を考慮してどの媒介契約を選ぶか決定しましょう。
詳しくは、「専任媒介と一般媒介の違いは?」を見て下さいね。

 

Step6. 不動産を売り出す(売却活動)

不動産に仲介(媒介契約)をお願いし、売却価格を決定したら、実際に物件が売りに出されます。不動産会社は様々な媒体を通じて広告を出し、購入希望者を探します。
この際、売り出し価格は不動産の売買において最も重要なポイントの一つです。
その後の売却活動に大きな影響があるので、単に自分の希望だけでなく、査定価格、プロの不動産会社の意見、周辺相場も考慮して慎重に決定しましょう。

 

■参考ページ
>>「家を高く売るための不動産の売却価格の決め方って?」を見る

 

Step7. 内覧

内覧キッチン

購入検討者から問い合わせが入ると、まず間違いなく「家を見たい」と内覧(ないらん)希望の連絡がありますので実際に立会いの上、家を見てもらうことになります。

内覧日程ですが、どうしても無理な日はしょうがないですができるだけ購入希望者に合わせるようにしましょう。
この内覧は購入欲を左右するポイントにもなりますので、特に以下の点には注意しましょう。全部書くと細かくなってしまうので、ここではポイントを絞って説明しています。
詳細は、「家を高く売る方法(3つのポイントと7つのコツ)」を参照してください。

内覧時の注意点

内覧時のポイントは、ズバリ!清潔感臭いです!

その1. できるだけ綺麗にしておく

掃除

買い手側は不動産の知識が豊富でないが故に見た目による印象が大きくなります。外観含め、綺麗にできるところは徹底的に掃除しておきましょう。

特に、水周り(トイレ、風呂、台所、洗面所)は印象に大きく響くので注意しましょう。
掃除機をかけるのはもちろんですが、水拭きもして埃や細かい汚れまで取っておくとだいぶ印象が変わります。

その2. 整理整頓

整理整頓

無駄なものが所狭しと置いてあったり、ごちゃごちゃしていると、「なんか汚い」ってイメージになりがちです。

洗濯物や子供のおもちゃ、キッチンやテレビ、机の周りなんかもすっきりしていると良いイメージになります。

その3. 臭いに気をつける

匂い

自分の家の臭いって、住んでる人にとってはあまり気にならないものですが、普段そこに住んでいない人、特に初めて入る人は結構敏感です。

内覧前には窓を全開にして換気しておきましょう。

 

 

 

以下のページにはさらに詳しくまとめてあるので是非参考にしてくださいね。

 

■参考ページ
>>「家を高く売る方法(3つのポイントと7つのコツ)」を見る
>>「家を売る理由で購入者のイメージは変わるの?」を見る

 

Step8. 購入希望者と条件の交渉をする

商談

実際に購入希望者が現れたら、仲介の不動産会社を通じ、購入申込書、買い付け依頼書が届き、売却条件の交渉が始まります。

ここでは、重要な売却価格の交渉に始まり、購入代金の支払い方法や物件の引渡し希望日等、買い主との調整の上、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。
その他の条件についても、譲れる項目、譲れない項目を整理して交渉を進めましょう。

 

この際の交渉で、価格の交渉はとりわけ重要な行事です。その対処法と心構えについては以下のページを参照して下さい。

 

■参考ページ
>> 「売却時の価格交渉の対処法と心構え」を見る

 

Step9. 物件情報の開示

さぁ売買契約だ!という前に、物件の情報をできるだけ正確に購入希望者に伝えます。
特に、売却物件に欠陥や不具合(これを専門用語で「瑕疵(かし)」と言います)がある場合は、後々のトラブルを防ぐためにきちんと伝える必要があります。
また、不動産会社の仲介の場合は、宅地建物取引業法に定められたとおり、「重要事項説明」を行わなければなりません。そのために、不動産会社の物件調査を受ける必要があります。できる限り協力しましょう。

 

Step10. 売買契約の締結

契約

買い主と売買条件に合意したら、売買契約を結びます。

この際、契約内容をしっかりと確認して契約を結ぶ様にしましょう。
またこの時に手付金(契約金と呼ぶこともあります)を買い主からもらうことになります。手付金の金額ですが、一般的に物件価格の1割から2割程度と認識しておけば間違いありません。

 

Step11. 不動産の引き渡し

いよいよ引き渡しですが、売買代金の受領と共に、登記申請(所有権の移転、抵当権の抹消)を行います。
住宅ローンが残っている場合はここで抵当権の抹消を行います。通常は、買い主から受領した代金を、そのままローンの残債返済に充てて物件を引き渡す同時決済という手続きになります。
また、備品や設備等の細かい部分の取り扱いも、現地に立ち会って確認し、最終的に晴れて引き渡しとなります。
なお、引き渡し後には、税務申告の手続きも必要ですので忘れずに!

>>登記申請時の注意点はこちらを参照

 

 

家売る博士

どうですか?不動産売却の流れについてはだいたい理解できたでしょうか?
次のページでは、不動産売却時に必要な諸費用(手数料等)について説明していきます。

 

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