不動産売却 家売る 流れ 手順

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不動産売却(家を売る)の基本 売却の流れ(手順)を知る!

不動産の売却(売買)をスムーズに行い、且つ損をしないためには、何は無くともその流れを知っておかないと始まりません!

 

家を売る理由は人それぞれだと思いますが、実は、その状況や、また、買い替えなのか売るだけなのか?ってことでも流れは少し変わってきます。

 

hakase

ここではその不動産売却の方法をしっかり理解するために、「不動産売却の超入門」その1として、まずは基本のキである「不動産売却の流れ(手順)」について説明したいと思います。

 

まずは不動産売却の全体像を把握してください!

 

「不動産売却(売買)の流れ」の読み方について

一部の項目(Step)で重要と思われる内容については、更に詳しく掘り下げた情報を別にページを割いて説明しています。

 

このページで「売却の流れ」を把握しつつ、更に詳しく知りたい場合は、詳細ページにリンクを貼ってあるので読んでみて下さい。

 

逆に、一旦全体の流れを把握したいってことであれば、「不動産売却の流れ」の最後のStepまで一気に読み進めてしまって、それから気になる詳細ページを読んで理解を深めてもらっても構いません。
(その場合でも全体が理解できるようにはまとめてありますのでご心配なく。)

不動産売却(家を売るとき)の流れ

家売る時の流れ

家やマンションを売る場合の不動産売却は、概ね以下のような流れ(手順)で進みます。

 

売却初心者の方は不安もあるかもしれませんが、この流れを理解しておけばまず間違いないです!

 

ちなみに、家を売るだけの場合は以下の手順だけを気にしておけばいいのですが、買い替え(新居購入を前提とした売却)の場合は、売却と購入のタイミング調整等が必要になってきます。

 

買い替えの場合の注意点については別途まとめていますので、対象となる場合はしっかり読んでおいてくださいね。

>> 「買い替えの場合の注意点」を見る

不動産売却の流れ(手順)
  1. 不動産の売却理由(家を売る理由)と状況の整理
  2. 不動産の相場を調べて売却価格の目安を立てる※1
  3. 不動産会社を探す※1
  4. 不動産の物件価格の査定を依頼する※1
  5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介の依頼)
  6. 不動産を売り出す(不動産会社による売却活動)
  7. 内覧
  8. 購入希望者と条件の交渉をする
  9. 物件情報の開示
  10. 売買契約の締結
  11. 不動産の引き渡し

※1:このうち、2〜4については、無料の一括査定を依頼することにより作業が簡便化できます。
では、順番に見ていきましょう!

 

Step1. 不動産の売却理由(家を売る理由)と状況の整理

1-1.家を売る理由を整理する!

理由

不動産(家・マンション・土地)を売るとなった場合、まずは、その理由をはっきりさせるところから始まります。

 

というのも、その理由、状況によっては売却手順や想定しておかなければいけない期間等が変わってくるからです。

 

実際、その売却理由は千差万別、子供の成長に伴うライフスタイルの変化や転勤による転居、住宅ローンの支払い苦、住環境の不満等いろいろあるかと思いますが、その理由をまずは整理してみましょう。

 

購入希望者には必ず売却理由を聞かれる!

 

実際に、家を売りに出して、購入希望者(検討中)が内覧に来た際、「どうして売るんですか?」ってたいてい聞かれます。
その時に、差し障りなく理由を説明できると購入者に対する印象もいいですね。(この「差し障りなく」っていうのも大事なポイントの一つでもあるので別途説明しますね。)

 

 >> 「家を売る理由で購入者のイメージは変わるの?どこまで説明すればいいの?」を見る


1-2.住み替えの時期、現在の資金状況の把握

理由を整理したら、次にすることは、

  • 住み替えの時期(売るだけの場合は別)
  • 現在の資金状況(新居の資金としていくらまわせるか)

等、自分の状況を整理することです。

 

買い替え(住み替え)の場合に注意するポイントについては、以下のページにも詳細をまとめていますので参考にして下さいね!

>> 「買い替えの場合の注意点」を見る

1-3.売却価格、時期、新居の形態のイメージを固める

以上が整理できると、

  • 実際にどれくらいの金額で売却するべきなのか?
  • 売却時期はいつ頃にすべきか?
  • 新居は購入するのか賃貸にするのか?
  • 更には、売却じゃなくて貸し出す(賃貸経営)する?

なんてこともイメージできて実際の計画がはっきりしてきます。

 

まとめると以下のとおりです。

  1. 売却理由の整理する
  2. 住み替えの時期、現在の資金状況を把握する
  3. 売却価格、売却時期、新居の形態(購入?賃貸?)を想定し、計画を立てる

 

参考ページ

>> 「買い替えの場合の注意点」を見る
>> 「家を売る理由を整理して住み替えのイメージを明確にしよう」を見る
>> 「家を売る理由で購入者のイメージは変わるの?どこまで説明すればいいの?」を見る

 

Step2. 不動産の相場を調べて売却価格の目安を立てる

 

相場

 

売却するとなったら、実際に不動産業社に問い合わせる前に、周辺価格相場をチェックして、
「大体自分の家はこれくらいで売れるんだろう?」
というある程度の相場を把握しておいたほうがいいです。

 

もちろん、不動産業者に査定をお願いすれば価格は出てきますが、それが妥当かどうかってはっきり言って、素人にはわからないですよね?

 

不動産の相場の目安を把握しておくと、実際に不動産屋から金額を提示された際に、適切な価格であるかどうかがある程度わかります。

 

そして、自分の家の規模、築年数ならこれくらいで売れるんじゃないかな?っていうことも分かってきます。

 

一昔前のような悪徳業社っていうのは少なくなりましたが、複数社に査定を依頼するとその金額が結構バラつくことに気がつくはずです。

 

それぞれ、思惑があって金額に差がつくのですが、相場を知っておくことによって、その際に「この査定金額である理由」を業者に確認しやすくなりますし、信頼の置ける業者であるかどうかの判断材料にもなります。

 

 

近隣地域の相場の調べ方(簡易版)

近隣の相場を簡単に調べる方法を2つ紹介しておきます。

1. ネット検索で調べる

近隣地域の相場を調べる方法は、一番簡単なのは、ネットでの簡易検索です。

・家の場合…「地域名 家」とか「地域名 家 中古」
・土地の場合…「地域名 土地」

等のキーワードで検索すると、今販売されている物件が出てきます。

 

その価格や間取り、築年数等を照らし合わせて自分の家に近い物件を比較すれば、おおよその相場を把握することができます。

 

2. レインズのサイトで調べる

また、レインズのサイト(←クリックで飛びます)で、マンションか戸建、地域を選択して検索すれば、その地域周辺の過去の物件の成約価格の一覧が見られます(全てじゃないですが)。

 

部屋数、面積、築年数も表示されるんで自分の家と類似の物件の価格を見れば参考になると思いますよ^^

 

>> 「不動産の売却価格と相場の調べ方」 (ただ今準備中です)を見る

 

自分で調べる時間がない、面倒だって場合…

そうは言ってもやっぱり面倒だ、自分で調べる自身が無い、なんて人もいると思います。
そうゆう場合は、【Step.4】で紹介している、「無料の一括査定」を依頼するってとこまで飛ばしちゃっても構いません。
一括査定をすれば、複数社(たいていの場合5〜6社程度)の査定価格を聞くことが出来るので、ぶっちゃけそこで大体の相場がわかってしまいます(笑)。

 

 >> 不動産の無料一括査定はこちら

 

Step3. 不動産会社を探す

家を納得して売るためには、信頼のおける不動産会社を選ぶことがとても重要になってきます。
査定を依頼する前に、できるだけ幅広く不動産会社の情報を調べておきましょう。

 

と言っても、実際に担当者と話をしてみないと詳細はわからないというのも現実です。

 

ですので、事前のチェックポイントとしては、以下の3点くらいを見ておけばいいかと思います。

 

【不動産会社の事前チェックポイント】

  1. 不動産業界団体に加盟しているか?
  2. 営業は長く安定して続けているか?
  3. 自分の売りたい物件(不動産)のタイプと得意分野が一致しているか?

 

3-1.不動産業界団体に加盟しているか?

業界団体は、宅建業・建設業の免許の有無、資本金、売り上げ、実績や過去の違反などの審査基準があって、加入時にそれらの基準をクリアしないと加入できません。
なので、業界団体に加盟しているということはそれなりの信用があると判断してもいいです。
また、不動産に関してトラブルが発生した場合の相談窓口も設置していますので、もしもの場合に安心です。

 

代表的な不動産業界団体は以下のとおりです。

団体名 住所・ホームページ

公益社団法人
全国宅地建物取引業会連合会

東京都千代田区岩本町2-6-3全宅連会館
公式HP:http://www.zentaku.or.jp/

一般社団法人
不動産流通経営協会

東京都港区虎ノ門3-25-2虎ノ門ESビル5階
公式HP:http://www.homenavi.or.jp/frk/

公益社団法人
全日本不動産協会

京都千代田区紀尾井町3-30全日会館3階
公式HP:>http://www.zennichi.or.jp/

一般社団法人
全国住宅産業協会

東京都千代田区麹町5-3麹町中田ビル
公式HP:http://www.zenjukyo.jp/

団体に加盟している場合、不動産会社のホームページ等に加入団体名が記載されているはずですのでチェックしておきましょう。

 

3-2.営業は長く安定して続けているか?

営業年数も一つの判断基準です。
営業年数が長ければ、それだけ顧客に支持され、長く安定して経営していることになるので、それなりのレベルの経験を有していると判断できます。

 

ただ、営業年数が短くても企業努力によって強力なノウハウを持っている不動産会社も確かにありますので、過信せずに判断基準の一つと思っておけばいいです。

 

ちなみに、営業年数の調べ方ですが、宅地建物取引業免許証の免許番号を見るとわかります。

 

【免許証番号のイメージ】
免許証番号

 

免許証場号は、左から「免許権者」「(更新回数)」「番号」の順になっています。
この( )(かっこ)の中の番号が更新回数なんですが、免許は5年ごとの更新になるので、この数字が大きければ大きいほど営業年数が長いことになります。

 

たとえば上のように(2)であれば、「5年×2=10年+数年」ということで10年以上の実績があるということです。

 

3-3.自分の売りたい物件(不動産)のタイプと得意分野が一致しているか?

戸建アパート
3つ目は3番目に書きましたが、実はかなり重要なポイントです。

 

それは、

自分の目的(売却)と不動産会社の得意分野が一致しているか?

の確認です。

 

一口に不動産会社といっても、扱う不動産の種類はさまざまで、賃貸・売却・土地・増築など、それぞれ特化している分野が異なったりします。

 

売却が目的であれば、賃貸ではなく、
不動産売買(売却)を重点的に取り扱う業者を選ぶようにしましょう

 

その中でも、例えば「マンションが得意」なのか?「一戸建てが得意」なのか?
自宅のタイプに合わせて選ぶのがベターです。

 

また、物件周辺の土地勘があるかも重要になってきます。

 

これは、不動産会社のホームページを見たり、査定の際に、担当者に会社で何をメインに扱っているか、どんな実績があるかをヒアリングしたりすれば簡単にわかります。

 

 >>「良い不動産業社の見分け方」(準備中です) を見る

 

一括査定サイトに登録されている業者は優良業者ばかりです!

 

ちなみに、Step.2でも書いた不動産の一括査定サイトですが、非常に審査が厳しく、お客さんからのフィードバック(苦情も含めて)も随時あるため、対応も良い不動産会社ばかりが登録されています。

 

この一括査定サイトに登録されている会社であれば、心配なく売却活動ができるはずですので、このサイトを利用して最初のスクリーニング(不動産会社の選別)をかけるというのも効率的な方法ですよ^^


 >>不動産の無料一括査定はこちら

 

Step4. 不動産の物件価格の査定を依頼する

査定

不動産のおおよその売却相場の把握と不動産会社の候補が決まったら、実際に不動産会社に査定を依頼します。
この売却物件の査定を依頼するところから、実際に不動産会社との付き合いが始まります。
この段階で、売却する不動産(家、マンション、土地)の価格をプロの目で査定してもらうということになります。

 

ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼すること!

ここでの重要ポイントは、

1社に限らず、複数の不動産会社に査定を依頼すること!

です。

 

そうすることによって、物件価格について様々な視点からの意見、正確な相場を把握することができ、最も有利な条件の不動産会社に仲介を依頼することができます。

 

おすすめは、無料一括査定サイトを利用すること。

 

一度に複数社に査定を依頼することができるし、選択形式で物件(自宅や土地)の所在地や間取り等の条件を入力していくだけですのでとても簡単です。

 

査定には「簡易査定」と「訪問査定」がありますが、まずは、さくっと「簡易査定」で十分です。(簡易査定ならいきなり家にくるようなことはないので気楽に査定依頼してOKですよ^^b)

 

 >> 不動産の無料一括査定はこちら

 

不動産の一括査定はなんでいいの?

また、不動産(家やマンション、土地)の一括査定をオススメする理由については、ここでは書ききれませんので別のページにまとめました。

一括査定のメリットがよく理解できると思いますので、必要に応じてご覧になってみて下さい。

 

Step5. 不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介の依頼)

複数社の査定と見解をひととおり聞き、正式に不動産売買の仲介を依頼する会社が決まったら、媒介契約を結びます。

 

媒介契約っていうと、なんだか難しい契約に聞こえてしまいますが、簡単に言うと、「この条件で売却の代理をあなたの会社にお願いするので責任持って売ってくださいね」ってことを正式に契約書を交わすことです。

 

媒介契約の種類

 

ただ、ここでのポイントですが、この媒介契約は3種類あり、それぞれ不動産会社の活動が変わってきます。

 

正確には、

・専任媒介(専任媒介契約、専属専任媒介契約)
・一般媒介

の3種類です。

 

簡単に言うと、一社独占で売ってもらうのが専任媒介、複数社に売ってもらうのが一般媒介です。一見すると、一般媒介のがいいじゃん、って思うかもしれませんが、それぞれにメリットデメリットが存在しますので一概には言えません。

 

媒介契約の内容をしっかりと理解した上で、自分が希望する条件を考慮してどの媒介契約を選ぶか決定しましょう。

 

Step6. 不動産を売り出す(売却活動)

不動産に仲介(媒介契約)をお願いし、売却価格を決定したら、実際に物件が売りに出されます。
不動産会社は様々な媒体を通じて広告を出し、購入希望者を探します。

 

この際、売り出し価格は不動産の売買において最も重要なポイントの一つです。

 

その後の売却活動に大きな影響があるので、単に自分の希望だけでなく、査定価格、プロの不動産会社の意見、周辺相場も考慮して慎重に決定しましょう。

 

 

Step7. 内覧

内覧(キッチンの様子)

 

購入検討者から問い合わせが入ると、まず間違いなく「家を見たい」と内覧(ないらん)希望の連絡がありますので実際に立会いの上、家を見てもらうことになります。

 

内覧日程ですが、どうしても無理な日はしょうがないですができるだけ購入希望者に合わせるようにしましょう。

 

この内覧は購入欲を左右するポイントにもなりますので、特に以下の点には注意しましょう。

 

全部書くと細かくなってしまうので、ここではポイントを絞って説明しています。
詳細は、「家を高く売る方法(3つのポイントと7つのコツ)」を参照してください。

 

内覧時の注意点

内覧時のポイントは、ズバリ!清潔感臭いです!

 

その1.できるだけ綺麗にしておく

掃除

買い手側は不動産の知識が豊富でないが故に見た目による印象が大きくなります。外観含め、綺麗にできるところは徹底的に掃除しておきましょう。

特に、水周り(トイレ、風呂、台所、洗面所)は印象に大きく響くので注意しましょう。
掃除機をかけるのはもちろんですが、水拭きもして埃や細かい汚れまで取っておくとだいぶ印象が変わります。

その2.整理整頓

整理整頓

無駄なものが所狭しと置いてあったり、ごちゃごちゃしていると、「なんか汚い」ってイメージになりがちです。

洗濯物や子供のおもちゃ、キッチンやテレビ、机の周りなんかもすっきりしていると良いイメージになります。

その3.臭いに気をつける

匂い

自分の家の臭いって、住んでる人にとってはあまり気にならないものですが、普段そこに住んでいない人、特に初めて入る人は結構敏感です。

内覧前には窓を全開にして換気しておきましょう。

 

 

 

以下のページにはさらに詳しくまとめてあるので是非参考にしてくださいね。

 

Step8. 購入希望者と条件の交渉をする

商談

実際に購入希望者が現れたら、仲介の不動産会社を通じ、購入申込書、買い付け依頼書が届き、売却条件の交渉が始まります。

 

ここでは、重要な売却価格の交渉に始まり、購入代金の支払い方法や物件の引渡し希望日等、買い主との調整の上、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。

 

その他の条件についても、譲れる項目、譲れない項目を整理して交渉を進めましょう。

 

この際の交渉で、価格の交渉はとりわけ重要な行事です。
その対処法と心構えについては以下のページを参照して下さい。

 

 

Step9. 物件情報の開示

さぁ売買契約だ!という前に、物件の情報をできるだけ正確に購入希望者に伝えます。

 

特に、売却物件に欠陥や不具合(これを専門用語で「瑕疵(かし)」と言います)がある場合は、後々のトラブルを防ぐためにきちんと伝える必要があります。

 

また、不動産会社の仲介の場合は、宅地建物取引業法に定められたとおり、「重要事項説明」を行わなければなりません。そのために、不動産会社の物件調査を受ける必要があります。できる限り協力しましょう。

 

Step10. 売買契約の締結

契約

買い主と売買条件に合意したら、売買契約を結びます。

この際、契約内容をしっかりと確認して契約を結ぶ様にしましょう。

 

またこの時に手付金(契約金と呼ぶこともあります)を買い主からもらうことになります。手付金の金額ですが、一般的に物件価格の1割から2割程度と認識しておけば間違いありません。

 

Step11. 不動産の引き渡し

いよいよ引き渡しですが、売買代金の受領と共に、登記申請(所有権の移転、抵当権の抹消)を行います。

 

住宅ローンが残っている場合はここで抵当権の抹消を行います。通常は、買い主から受領した代金を、そのままローンの残債返済に充てて物件を引き渡す同時決済という手続きになります。

 

また、備品や設備等の細かい部分の取り扱いも、現地に立ち会って確認し、最終的に晴れて引き渡しとなります。

 

なお、引き渡し後には、税務申告の手続きも必要ですので忘れずに!

>>登記申請時の注意点はこちらを参照

 

 

家売る博士

どうですか?
不動産売却の流れについてはだいたい理解できたでしょうか?
次のページでは、不動産売却時に必要な諸費用(手数料等)について説明していきます。

 

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