不動産売却 確認事項

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家を売る時に事前に確認しておかなければいけないことって?

不動産を売却する場合、売却する物件の権利や土地の境界などを正確に把握しておく必要があります。

家売る博士

それらの権利によっては売却の流れや手続きに影響してくるため、間違って把握していると後で余計な手間が発生しますので注意しましょう。
ここでは、売却予定の物件に関して、売却前に確認すべき基本的な項目について整理しておきたいと思います。

1. 所有権の確認

所有権

まず最初に確認しておくべきなのは物件の所有権や借地権などの権利関係の確認です。ただ、ここでの基本的な考えはすごく簡単。

「自分の物はいいけど他人のものは勝手に売れないよ!」ってことです。

共有名義の場合

単独の名義(自分名義)で借地権もなければ問題ありませんが、仮に共有名義だった場合は当然ですが共有者全員の合意が必要です。

借地権が付いている場合

土地に借地権がついている場合(定期借地権付き住宅を購入した場合はこれに当たります)は、売却にあたって地主の承認が必要になります。

抵当権が付いている場合

住宅ローンなどによる抵当権が設定されていれば債権者との調整が必要になります。

実際の手続きとしては、事前に家を売ることを通達の上、ローン完済後に抵当権抹消の手続きをします。

権利関係の調べ方

登記簿こういった権利関係は、登記簿を見れば正確な情報を確認できます。

この登記簿の「甲区」に所有権「乙区」に所有権以外の抵当権等が記載されています。
登記簿謄本は法務局で入手することが出来ますが、基本的に不動産会社に売却を依頼する際にも必要になりますので事前に入手しておきましょう。

 

 

 

 

またリフォーム等で床面積が増えた場合は、変更登記がされていないと別途変更の手続きが必要になりますので確認しておきましょう。

 

2. 境界線の確認

境界線

次は土地の境界線の確認です。境界がはっきりしない場合は後々のトラブルにつながる可能性があるため明確にしておく必要があるのです。

これは、当然ですが土地だけを売買するときだけでなく、土地と建物の両方を売却する場合も同じです。境界線は登記簿等の書面での確認、及び現地確認で明確にする必要があります。
現地での確認は、写真のような境界標という目印(見たことありますよね?)で目視確認します。もし、境界標が無い場合は、実測の上、隣の地主さんと境界確認所等を取り交わすなどの手続きが必要です。
この実測(測量)ですが、実は費用が結構バカになりません。30万円から40万円程度かかる場合もありますので注意しておきましょう。

 

3. 不具合箇所(瑕疵)をどうするか?

雨漏り

物件の不具合や欠陥のことを瑕疵(かし)といいます。売却時にはこれらの瑕疵の内容と対応をどうするかを明確にしておく必要があります。

具体的には、直してから売却するか、そのままで売却するか?を判断します。
例えば、雨漏りなどを直してから売却する場合は修復費用が別途必要になりますし、そのまま売る場合は売却価格から修理費分を減額した形で売りに出すこともあります。
このあたりは経験豊富な不動産会社の意見も参考に対応を決めましょう。

 

4. リフォームの必要性について

リフォーム

建築してから年数が経っている場合、老朽化により壁、扉、設備等も痛んでいる場合が多いです。これらは見た目の印象にも悪影響を与えることは確かですので、売却価格にも関係してきます。

高く売るためにリフォームという手段もありますが、
大掛かりなリフォームは購入者側の好みに合わなくなる場合もあるので一般的にはおすすめしません。
ただ、物件情報の中に、「リフォーム済み」の記載があると、購入者にとって魅力的に映ることは確かです。
しかし結局は価格とのバランスです。

 

リフォームを実施して、且つ、魅力的な価格設定ができるようなリーズナブルな業者が見つかればリフォームする価値は十分にあると言えるでしょう。

 

リフォーム費用と売却額の上乗せ分(見込み)のシミュレーションをしっかりして、リフォームを実施するかどうかを判断しましょう。

 

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