一般媒介 メリット デメリット

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一般媒介のメリット・デメリットって?

専属専任媒介、専任媒介のメリットデメリットについては前のページで説明しました。ここでは、それらと対照的な一般媒介契約のメリットデメリットと注意点等のアドバイスをまとめます。

 

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社に依頼(窓口)できるためたくさんの人の目に付きやすい
業者間の競争意欲を煽り、早期売却の可能性がある

一般媒介のメリットは、窓口になる業者といくらでも契約できる点です。
結果的に物件は多くの人の目に触れることになります。

 

依頼された不動産会社は、他にも依頼されている会社があることを知っていますから、何もしないと他の業者に売られてしまいます。
仮に、一社の対応が悪かったとしても複数の業者に依頼していればどこかが積極的に動いて販売活動をしてくれる可能性があります。
一般媒介であるが故に、手数料を稼ぐために我先にと業者間での競争を煽り、物件の売却活動に力を入れてくれることに繋がります。
の競争意欲を駆り立てること、これが一般媒介の最大のメリットでしょう。

 

と、メリットを強調して書きましたが2点ほど注意点を。

 

まず1点目。
上に書いたように、業者がこぞって売却活動に精を出すのは、人気エリアの物件や有名ブランドのマンションなどの所謂人気物件で、且つ、値段が適正価格である場合です。
そういった物件であれば紹介すれば売れる確率がかなり高いため、不動産会社は、手数料の確約されていない一般媒介であろうが積極的に動きます。
ただ、実際はそういった物件はそんなにないと思っておいたほうがいいでしょう。

 

逆に人気物件でなかったり、ちょっと高めの価格設定にしている場合は、業者も積極的に動かない場合もあり、なかなか売れないということにも繋がります。

 

そして、2点目。
多くの人の目に触れ、業者間の競争意識が働くのが一般媒介のメリットと書きましたが、実は、昨今ではレインズ(指定流通機構)の登場により、そのメリットが低下してきているのが実情です。
このレインズと呼ばれる情報ネットワークの登場により、全国の不動産業者は一瞬にして必要な物件データにたどりつくことができるようになりました。
そして、お客さんが街中のどこの不動産屋に入ったとしても、お客さんの要望に当てはまっていればレインズで検索することにより、物件情報が届くようなシステムが出来上がってしまっているのです。
既に説明したとおり、専属専任媒介、専任媒介契約であればレインズの登録は必須です。ということは、一般媒介でなくても上述のように複数の業者も販売活動に支障がないということです。
なので、「複数業者に仲介を依頼できる」という、一般媒介本来のメリットが現在では薄れてきているということは認識しておきましょう。

 

一般媒介のデメリット

  • 窓口が複数になり、対応が煩雑になりやすい
  • 積極的に動かない
  • 報告義務がない
  • 業者間の足の引っ張り合い?
  • 人の目に付きやすい反面、売れ残ると敬遠される可能性がある

 

一般媒介のメリットである複数業者への依頼はそのままデメリットにもつながる面があります。
窓口が複数になるため、問い合わせや内覧(内見)の対応も、業者によって担当者が違いますので個別に対応する必要があります。
また、専任系と違って、情報の集約場所が一箇所でないことと、売り主への報告義務もないため、状況を把握しにくい点もあります。(状況の把握については、もちろん業者の対応によってはしっかりしてくれるところもありますが、専任媒介系に比べると要求しにくいと言えます。)

 

また、他の業者に売られてしまうと、手数料が一切入ってこないため、経費の回収見込みが高いとは言えません。
なので、売れやすい物件でないと判断されると、あまり手をかけてくれなくなる可能性があります。
例えば広告を出すのにも経費はかかりますが、その結果、他の業者に決まった場合はその費用すら回収することができなくなるからです。

 

また、見落としがちな点としては、複数業者が受け持っているということは、それぞれが牽制し合うということです。
例えば、これはいい面か悪い面かは状況にもよりますが、成約に向けた値下げ提案や交渉をしづらい面があります。
値下げを提案した場合、他社も同様に値下げをするわけで、逆にそれで他社で成約してしまうことも考えられるからです。
だから、仮に一社が「値下げしてみましょうか?」と提案してきても、「まだ早いのでもう少し様子を見ましょう」といった感じで、反対してくる場合もあります。
専任媒介系のような「囲い込み」が無い反面、こういったことも起こりうることは頭の中に入れておきましょう。

 

一般媒介で契約する場合の注意点

レインズ登録してくれる会社に依頼する

誤解されがちな点ですが、一般媒介の場合は、不動産業者間のネットワークであるレインズ(指定流通機構)への登録が義務付けられていないので登録されないんじゃないか?って思っている人が多いかもしれませんが、実際は、売り主が依頼すれば承諾してもらえる会社もありますし、そうでなくても登録する会社もあります。
ただ、中には一般媒介ではレインズには登録しないという不動産会社もありますので、そういったところとは契約しないようにしましょう。

依頼する不動産会社の数は抑えること

よく勘違いするのが、依頼する不動産会社が多ければ多いほど売れやすいんじゃないか?ということ。
ただ、これをやるとほぼ逆効果になります。他にどのような業者に依頼をしたかは不動産会社も把握しています(明示型でなくてもいろいろなところで物件情報が目に付けばわかります。)。
やたらめったら依頼をしたことを把握すると、当然、依頼された不動産会社の担当も人間ですからやる気を失います。
仮に、表面上は頑張りますと請け合っていても、内心はそれほど力を入れたくないでしょう。
そうするとどこの業者も積極的に営業活動をしてくれなくて、結局なかなか売れないということに繋がります。
ですので、一般媒介といえど、依頼する不動産会社は多くて3社程度に押さえておくのが無難です。

一般媒介で契約して信頼できる業者を選ぶ

「専任媒介のメリット・デメリット」でも書きましたが、複数業者に査定を依頼し、話を聞いても、1社に絞れないとなった場合は、一旦、一般媒介で契約することも一つの手段です。
ここで、積極的に販売活動を行ってくれた不動産会社とあらためて専任専属、専任媒介契約を結ぶという方法です。
一般媒介のメリットは、前述のように「複数業者間による競争意欲の駆り立て」です。
最初の契約期間である3ヶ月間の間に売れる可能性も十分にあるのでこの方法を選ぶことも選択肢の一つとして考えておいてもいいでしょう。

 

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