不動産売却時の税金計算 取得費は建物の減価償却費を引いて計算する
不動産売却時の税金（家やマンション等を売った時にかかる税金）については、前のページ「不動産売却時にかかる税金について」に概要をまとめました。
そこでは、譲渡所得税を計算する際の取得費について、建物の減価償却が必要であることを書きました。
減価償却額の計算って面倒だな、って思うかもしれませんが、ただ数式に当てはめるだけですので理解してしまえば簡単ですので安心してください。
実際に税金の計算を正確にしようとした場合、この減価償却費についても理解しておく必要がありますので、ここでそれをまとめておきます。
減価償却ってどうゆうこと？
土地は年数が経過しても基本的に資産価値は変わりません。
（土地の時価によっては変わります。）
ただ、建物は老朽化などにより、年数の経過とともに資産価値が減少して行きます。
これはどうゆうことかと言うと、建物はもちろん未来永劫に住めるわけではなく、いつかはボロボロになって住めなくなりますよね？
つまり、建物は新築の時が最も価値が高く、時間の経過や使用によりその価値が低下していくんですね。
実際はどれだけ手入れをするか等によってもその耐用年数は変わってきますが、税法上は建物の構造や材質によって定められた「法定耐用年数」に従って、この資産価値の減少分を計算します。
この
資産価値の減少分を経費として計算することを「減価償却」、その費用を減価償却費
といいます。
そして、「（税金計算のもとになる）建物の譲渡所得」を計算する際に必要な「取得費」は、取得した際の価格そのものではなく、この減価償却費を引いた（控除した）残りの金額となります。
復習ですが、課税譲渡所得は以下の計算式でしたよね。
課税譲渡所得＝譲渡額－取得費（購入費用）－譲渡費用（売却時の経費）－特別控除
この課税譲渡所得を計算するのに取得費を把握する必要があります。
そして、この取得費は以下の計算式になります。
建物の取得費＝購入代金ー減価償却費
減価償却相当額（減価償却費）の計算の仕方
減価償却相当額は以下の計算式によって求められます。
減価償却相当額（減価償却費）＝取得価額（購入代金）×0.9（*1）×償却率×経過年数（*2）
*1：建物には残存価格（寿命が来ても最低限残る価格）が設定されていて、取得価額の10％とされています。この10％を考慮するために、「0.9」を乗じます。
*2：経過年数は6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は1年とします。
【減価償却のイメージ図】（耐用年数33年で22年経過した場合）
上述しましたが、耐用年数は建物の構造（木造なのか鉄骨なのか等）によって変わってきます。実際は、その耐用年数に応じた償却率を使用して計算をします。
また、業務用か非業務用（自宅、別荘、子供への賃貸等）によっても耐用年数は異なり、非業務用は業務用の1.5倍の耐用年数、及びそれに応じた償却率が設定されています。
【建物の耐用年数と償却率】
業務用 |
非業務用 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| 構造 | 耐用年数 |
償却率 |
耐用年数 |
償却率 |
|
| 木造 | 22年 |
0.046 |
33年 |
0.031 |
|
| 木骨モルタル造 | 20年 |
0.050 |
30年 |
0.034 |
|
| (鉄骨)鉄筋コンクリート | 47年 |
0.022 |
70年 |
0.015 |
|
| 金属造 | 骨格材 肉厚3mm以下 | 19年 |
0.052 |
28年 |
0.036 |
| 骨格材 肉厚3㎜超4㎜以下 | 27年 |
0.037 |
40年 |
0.025 |
|
| 骨格材 肉厚4㎜超 | 34年 |
0.030 |
51年 |
0.020 |
|
減価償却費と譲渡所得税の計算例
ここで、ひとつ具体的な例をあげて説明したいと思います。
取得費と譲渡所得の計算は以下のようになります。
- 取得価額…2,500万円
- 償却率…木造（非事業用）33年（0.031）
- 経過年数…12年と5ヶ月→6ヶ月未満は切り捨てのため12年とする。
- 減価償却相当額…2500万円×0.9×0.031×12＝837万円
- 取得費…2,500万円‐837万円＝1,663万円
- 譲渡所得…2,000万円‐1,663万円＝337万円※
※このように、建物は減価償却費を引いた額が取得費になるため、売却価格が取得価格より安かったとしても利益（譲渡所得）が発生することになります。
※今回の計算では、3000万円控除等のマイホーム特例は考慮していません。
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