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不動産の査定価格と売却価格の考え方、決め方って?

査定価格の意味と重要性って?

ちなみに、この価格査定ではじき出される査定価格は、中古住宅を売却する時に「いくらで売れるか?」を不動産会社が取引事例や客観的データ、物件の状況等をプロの目で判断、分析して計算される価格のことをいいます。
誤解されがちなのですが、「売れるであろうと想定される相場価格」であって、「売り出す価格」ではないので注意して下さい。
査定価格は「売り出し価格」を設定する際の根拠(参考)となる価格で、そこには、これくらいの期間(例えば3カ月)でこれくらいの価格なら売れるだろうといった売却期間の要素も考慮した上で、客観的データと不動産会社の経験と知恵により算出されます。
この金額を元に、売主と不動産屋が相談をして戦略を練った上で、「○○円から売り始めましょう」ということを決めるわけです。

 

実際、売主の背景によっては、「少しくらい時間がかかっても高めに売りたい」という場合は、査定価格よりも高めに売り出しますし、「逆に、近々で現金が欲しいので安くても早く売りたい」という場合は、査定価格以下の値段で売りに出すこともあります。
最終的にどの金額で売り出すかを決定するのは売主ですが、その戦略を立てる上でもこの査定は重要になってくるわけです。
また、タイミングや買い手側の事情も影響するため、必ずこの価格なら売れるというわけではないことも理解しておきましょう。

 

家売る博士

じゃぁ、不動産屋から提示された査定価格を参考にし、どのように売却価格(売り出し価格)を決めていけばいいのでしょうか?

ここでは、査定価格を元にして、どの様に戦略的に売っていくのか?について説明します。

 

売却価格(売り出し価格)の決め方

査定価格を参考にして、不動産会社の担当者と相談しながら実際にいくらで家やマンションを売り出すのか決めていきます。
その際、次の3つの視点で3つの価格を考えます。

 

  1. 売りたい価格(売り主の売却希望価格)
  2. 売れる価格(査定価格)
  3. 売ってもいい価格(売却価格の下限値)

3つの価格

 

1)売りたい価格(売り主の売却希望価格)

売り主がこの価格で売りたいという売却希望価格です。

 

2)売れる価格(査定価格)

不動産会社から提示された査定価格です。
基本的に、この価格であれば実際に買い手が現れて成約できるだとうという価格です。

 

3)売ってもいい価格(売却価格の下限値)

売り主として最悪でもこの価格で売らないといけない、これ以上下がると売却の意味が無いという価格です。また、実際にここまで下げればすぐに買い手が見つかるだろうという価格でもあります。
例えば、売却する家の住宅ローン残高が1,500万円だとします。仲介手数料や諸費用が合計60万円とすると、合計1,560万円以上で売らないと、赤字となって別途資金を用意しないといけません。
仮に、用意できる資金が100万円あるとすると、1,560−100=1,460万円が売却価格の下限値となります。
(買い替えローン等を利用する場合はまた変わってきますが、ここではそのケースは割愛します。)

 

通常、この3つの価格は、高い順に1)2)3)という並びになります。

 

例を挙げて説明します。
例えば、住宅ローン残高と諸費用の合計が2,000万円だとすると、最低限2,000万円で売る必要があります。
査定価格が2,200万円、自分が売れたらいいなと思っている価格が2,400万円だとします。
この場合、上に書いた3つの価格は以下のとおりとなります。

 

1)売りたい価格(売却希望価格)…2,400万円
2)売れる価格(査定価格)…2,200万円
3)売ってもいい価格(売却価格の下限値)…2,000万円

 

この3つの価格と売り主の状況を考慮し、不動産(家やマンション)の売却活動の戦略を立てていきます。

 

ちょっと例を挙げて考えてみましょう。

 

仮に、時間的制限があって、売却を焦っている場合は、1)の売りたい価格で売り出す余裕はありません。ただ、最初から3)の売ってもいい価格で出すまで焦っていなければ、とりあえず2)の価格で売りに出すべきです。

 

逆に、時間的制約がなく、ゆっくり売ることができる場合は、できるだけ高い「1)売りたい価格」で売り出して、買い手が現れるまでじっくり待つということもできます。
しかし、殆どの場合、「できるだけ高く売りたいけど、できるだけ早く売りたい」という思ってしまうのも確かです。
でも、最初から2)の査定価格そのままで売り出したら、売却した後に「もっと高く売れたかもしれない。損してしまったかも…」なんて後悔するかもしれません。

 

じゃあどうすればいいか?ということですが、
この3つの価格に時間の概念を組み合わせて、売却戦略を立てるのです。

 

3つの価格に時間の概念を組み合わせて売却戦略を立てる

少しでも高く売りたいという気持ちは誰もが持っていますが、その価格で出してもその価格帯に需要(そのレベルの物件をその値段で買いたいというお客さん)がなければいつまでたっても売れません。
査定額もあくまでも事例を元に出した参考価格であって、絶対にその価格なら売れるという保証があるわけでもありません。
そして、いついつまでに売らないといけないといった時間的制約もあったりするわけです。

 

時間

そこで、この3つの価格を利用して、限られた時間の中で売却するスケジュールを立てるのです。

中古住宅を限られた時間の中で少しでも良い条件(高く)売るには、市場の反応を見極めつつ価格を調整していく必要があります。

 

例えば、、

 

○○万円で売り出し、○ヵ月で売れなければ○○ヵ月後から○○円に価格を下げて反応をみる。
更に○●ヵ月で売れなければ○○円に価格を下げる。
といった形で、反応を見ながら販売活動をしていくわけです。

 

これを“最初からきっちりと決めてから”販売を開始するのです。

 

そうすると、売れた場合にいくらで売れたとしても「もっと高く売れたかもしれない」といった後悔は生じないはずです。
下限値も設定しているので、「自分の想定以上に値下げしなければならなくなったらどうしよう。いったいいつ売れるんだろう?」なんて不安にかられることもありません。

 

つまり、家やマンションなどの不動産を戦略的に売るとは、「1)売りたい価格」から「3)売ってもいい価格(下限値)」の間で、価格を調整しながら売れる時期に売るということです。
もちろん、その間に行われる販売活動(ネット広告やチラシ等)については、事前に不動産屋に確認しておきましょう。

 

不動産(家、マンション等)の戦略的売却価格の決め方のまとめ
  • 査定価格を元に、1)売りたい価格、2)売れる価格、3)売ってもいい価格の3つの価格を決める
  • 売却期限を明確にし、「1)売りたい価格」から「3)売ってもいい価格」の間で価格調整しながら期限内に売れるように、売り出し価格、値下げスケジュールを事前に設定してから売り出す

 

どうでしょうか?
自分の家が売れるイメージはわいてきたでしょうか?

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